中信式城市運(yùn)營(yíng)邏輯：PPP模式多層盈利

發(fā)布日期：2014-12-31來(lái)源：本站編輯：靳明偉

[摘要]

　　中信地產(chǎn)拋出了PPP模式，一下子震驚四座。其實(shí)這個(gè)模式在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是比較常見(jiàn)的，無(wú)論是美國(guó)的爾灣、新加坡的裕廊，還是中國(guó)的大連軟件園、固安工業(yè)園和龍河高新區(qū)，都屬于公私合作的范疇。中信地產(chǎn)做城市運(yùn)營(yíng)，理論上是比較成立的，央企身份的中信地產(chǎn)在一二級(jí)開(kāi)發(fā)上經(jīng)驗(yàn)非常豐富，中信集團(tuán)本身又有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)和金融各方面資源支撐，但實(shí)際上如何還要看實(shí)踐檢驗(yàn)。

　　其實(shí)，最難的還是招商，這種東西知易行難，中信地產(chǎn)在這方面毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)可言，另外，城市運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)的是一整套平臺(tái)的運(yùn)作能力，作為傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中信地產(chǎn)也缺乏這種深度的積累，因此，我們樂(lè)觀其成，但必須謹(jǐn)慎觀察。

　　“新型城鎮(zhèn)化是目標(biāo)，城市運(yùn)營(yíng)是中信地產(chǎn)為探索和實(shí)踐打開(kāi)新型城鎮(zhèn)化運(yùn)用的商業(yè)模式，而PPP模式(public-privatePartnership公私合作模式)則是城市運(yùn)營(yíng)的一種項(xiàng)目組成方式。”接受《地產(chǎn)》記者采訪時(shí)，中信地產(chǎn)副總裁林竹對(duì)新型城鎮(zhèn)化，城市運(yùn)營(yíng)和PPP模式給出這樣的解釋。

　　林竹現(xiàn)在主要負(fù)責(zé)中信地產(chǎn)旗下的城市運(yùn)營(yíng)板塊和房地產(chǎn)金融板塊，目前正在探索運(yùn)用PPP模式。他告訴記者，以PPP模式為組成方式的城市運(yùn)營(yíng)與一般房企開(kāi)發(fā)的主要區(qū)別是不再圈地，而是通過(guò)整體價(jià)值，然后從中獲得收益。而這也正成為中信地產(chǎn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇

　　在新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化成為中央促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心戰(zhàn)略之一。

　　2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)常駐人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，其中，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為36%。2014年3月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》(簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”)稱，截至2020年，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%。

　　未來(lái)6年內(nèi)，城鎮(zhèn)常駐人口城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)約6.3%，預(yù)示著期間將有1億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，里面蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)不言而喻。如何抓住新城鎮(zhèn)化中的商機(jī)，成為擺在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商面前的重大課題，也是新一輪的重要發(fā)展機(jī)遇。

　　在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，市場(chǎng)配置資源的功能得到前所未有的認(rèn)可，然而，在市場(chǎng)角色轉(zhuǎn)換初期，幾大市場(chǎng)主體--央企和國(guó)企、私企和外資企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)怎樣的角色?林竹認(rèn)為，在市場(chǎng)作用由基礎(chǔ)向決定性轉(zhuǎn)換過(guò)程中，“央企、國(guó)企具有得天獨(dú)厚的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閲?guó)企、央企兼具社會(huì)性和市場(chǎng)性，正好能在市場(chǎng)角色的過(guò)渡階段擔(dān)當(dāng)重任。”

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，在2013年，北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市出讓的土地中，上海純住宅用地占出讓土地30%，工業(yè)用地占43.7%，深圳純住宅用地占出讓土地的10%，工業(yè)用地占71.4%，廣州純住宅用地占出讓土地的14.9%，工業(yè)用地占58%，北京純住宅用地占出讓土地的11.3%，工業(yè)用地占供應(yīng)量同樣巨大。

　　中信地產(chǎn)研究認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重要的轉(zhuǎn)型階段，未來(lái)更大的市場(chǎng)需求并非來(lái)自住宅，而是來(lái)自于新城開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)孵化培育等新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而能夠率先抓住這一機(jī)遇的是具有區(qū)域整體策劃與規(guī)化能力，產(chǎn)業(yè)整合與招商能力、大規(guī)模資本動(dòng)作能力、運(yùn)營(yíng)管理輸出能力的企業(yè)。

　　在這種市場(chǎng)需求下，中信集團(tuán)無(wú)疑優(yōu)中之選。而中信地產(chǎn)也就將城市運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新PPP商業(yè)模式作為其城市運(yùn)營(yíng)的主要模式。“中信地產(chǎn)并不是為做PPP模式而做PPP模式。”林竹說(shuō)。

　　PPP何來(lái)何去?

　　所謂城市運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新PPP商業(yè)模式，就是中信地產(chǎn)與地方政府建立契約伙伴關(guān)系。其中，地方政府主要提供土地資源和政策支持，中信地產(chǎn)則負(fù)責(zé)策劃規(guī)劃、資本運(yùn)作、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、品牌輸出和資源整合等一系列運(yùn)作，從而提高新城的功能規(guī)模和資源價(jià)值，從而獲取土地溢價(jià)和投資增值收益。城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目主要包括三大元素的資源整合---產(chǎn)業(yè)、土地和資本，從而實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)的文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、交通和人居五大系統(tǒng)的整體發(fā)展。

　　城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目周期往往很長(zhǎng)，中信地產(chǎn)也會(huì)和很多企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。其中，中信地產(chǎn)作為發(fā)起人，要具備對(duì)新型城鎮(zhèn)化涉及的領(lǐng)域和區(qū)域提出符合未來(lái)10年到20年出展的前瞻性規(guī)劃和戰(zhàn)略洞察力。而其他合作者，則需要在某一特定方面具有獨(dú)特能力，即“術(shù)業(yè)有專攻”。

　　依托中信集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，中信地產(chǎn)的資源整合能力有目共睹。中信集團(tuán)本身內(nèi)部產(chǎn)業(yè)橫跨五十多個(gè)行業(yè)的資源。比如在金融領(lǐng)域，中信集團(tuán)旗下銀行、信托、證券、產(chǎn)業(yè)基金等多家金融機(jī)構(gòu)，既可以為新城建設(shè)提供資金支持，又能提供高端客戶資源;而在非金融領(lǐng)域，中信集團(tuán)也擁有國(guó)家特級(jí)建筑設(shè)計(jì)研究院、國(guó)家特級(jí)的工程承包公司等多家實(shí)力單位，這些產(chǎn)業(yè)都助力地產(chǎn)板塊發(fā)展。

　　然而，中信地產(chǎn)在選擇戰(zhàn)略合作伙伴方面，目光并非只放在中信集團(tuán)內(nèi)部的企業(yè)上。林竹表示，為達(dá)到資源整合、合作共贏的目的，中信地產(chǎn)會(huì)與國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)先企業(yè)在其最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域進(jìn)行合作，“讓最合適的人，做最合適的事”，旨在將新城的城市功能打造到最好。中信地產(chǎn)的理念是所有機(jī)構(gòu)都是合作者，以達(dá)到中信集團(tuán)內(nèi)部的合作共贏以及中信以外部機(jī)構(gòu)的合作共贏。

　　對(duì)于新城鎮(zhèn)化，地方政府在推進(jìn)的過(guò)程中，并不講究商業(yè)回報(bào)，而企業(yè)則不然。在中信地產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，盈利點(diǎn)在哪里?

　　和傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式相比，城市綜合運(yùn)營(yíng)模式的特點(diǎn)是，資金投入巨大，回收周期長(zhǎng)，但隨著新城的整體升值，在過(guò)程中會(huì)有多層的盈利點(diǎn)。

　　首先，按照規(guī)劃，將大量產(chǎn)業(yè)配置到新城中去后，新城便具備了完全不同的價(jià)值。其土地首先會(huì)升值，進(jìn)行招拍掛之后，地方政府會(huì)按照協(xié)議將前期投入及相應(yīng)的投資回報(bào)返還企業(yè)。地方政府分享土地總體收益的60%-70%，這就基本符合中信地產(chǎn)與政府共同的合作愿望。

　　對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的區(qū)別，林竹強(qiáng)調(diào)，城市運(yùn)營(yíng)并不是簡(jiǎn)單的一級(jí)土地整理。而是以土地運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)作為保障，以資本運(yùn)作為核心。通過(guò)約定條件，將資本、產(chǎn)業(yè)等外部要素整合到新城中去，通過(guò)提升新城的整體價(jià)值來(lái)獲得投資收益。

　　“一級(jí)土地開(kāi)發(fā)只是簡(jiǎn)單的做‘七通一平’，其對(duì)象是土地，表現(xiàn)方式是工程。而城市運(yùn)營(yíng)的核心是提升新城項(xiàng)目的整體價(jià)值。這里面包含很多其他的價(jià)值，但很多是未來(lái)的盈利點(diǎn)。我們近期、遠(yuǎn)期都要結(jié)合，因?yàn)橹芷诤荛L(zhǎng)。”

　　林竹舉例說(shuō)，“比如原來(lái)一塊地豎個(gè)廣告牌沒(méi)人要，新城升值后，一塊廣告牌就有了價(jià)值!這就是城市運(yùn)營(yíng)的具體體現(xiàn)，就是資源最大化，進(jìn)而在升值中取得收益。”

　　城市運(yùn)營(yíng)與普通的產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最主要的區(qū)別是不再圈地。林竹表示，“中信地產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)的理念是不圈地，不會(huì)盲目的爭(zhēng)搶最好的地塊。”反而對(duì)有些地理位置比較偏，沒(méi)有參照系的土地感興趣。因?yàn)椋行诺禺a(chǎn)拿地的主要目的還是進(jìn)行資源整合。

　　多項(xiàng)目落地

　　目前，中信地產(chǎn)擁有多個(gè)以PPP模式進(jìn)行的大型城市綜合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，分別位于廣東汕頭、珠海、深圳前海和成都。

　　2010年12月，中信集團(tuán)與汕頭市人民政府簽署了《中信濱海新城項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，中信地產(chǎn)第一個(gè)以PPP模式開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目落地。汕頭中信濱海新城項(xiàng)目包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合。規(guī)劃面積達(dá)168平方公里，首期投入120億元。項(xiàng)目中最重要的投資是達(dá)60億元的海灣隧道，預(yù)計(jì)在2014年年底動(dòng)工。

　　第二個(gè)項(xiàng)目是中信集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的深圳前海項(xiàng)目。該項(xiàng)目整體上采取“代開(kāi)發(fā)加BT建設(shè)”模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，中信地產(chǎn)參與投資開(kāi)發(fā)軌道站點(diǎn)上蓋物業(yè)。

　　對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的選擇，林竹表示并沒(méi)有明確的地域限制，主要出于兩個(gè)基本前提：一是企業(yè)和地方政府必須要有良好的關(guān)系。雙方要互相認(rèn)可，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ);第二是市場(chǎng)可以運(yùn)作，因?yàn)橐磺芯允袌?chǎng)運(yùn)作為基礎(chǔ)，滿足市場(chǎng)條件是項(xiàng)目準(zhǔn)入的前提。

　　城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)時(shí)間歷時(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)，因此城市運(yùn)營(yíng)PPP模式必須建立在多方互信的關(guān)系上。如果一方違約，PPP模式的關(guān)系就會(huì)破裂。因此，林竹認(rèn)為，政企雙方互相信任，恪守規(guī)則是PPP模式能夠發(fā)揚(yáng)光大的基礎(chǔ)。

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